Pratiche Edilizie Roma - Studio Tecnico Architettura e Consulenza
Sei proprietario, gestore, o semplicemente cerchi un IMMOBILE a ROMA e vuoi metterlo a REDDITO trasformandolo in CASA VACANZA/ AFFITTACAMERE/B&B?
La sentenza del TAR ti ha bloccato, non sai cosa fare e se conviene aprire una struttura ricettiva?!?
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Come aprire un'attivita ricettiva albeghiera/extralberghiera a Roma e Provincia
DOCUMENTAZIONE NECESSARIA per aprire una casa vacanze, bed & breakfast, affittacamere a Roma
Lista documenti necessari per presentazione Richiesta di Autorizzazione SCIA
- Documenti inerenti la DISPONIBILITA' DEI LOCALI:
copia ATTO DI COMPRAVENDITA, copia TESTAMENTO, copia DONAZIONE, copia CONTRATTO DI LOCAZIONE.
Se vi sono comproprietari / co-eredi / usufruttuari / nudi proprietari: ATTO DI ASSENSO rilasciato da ogni comproprietario/coerede/usufruttuario/nudo proprietario allo svolgimento dell'attività ricettiva nell'appartamento. L’assenso può essere contemplato nel contratto di locazione, oppure rilasciato con apposito atto sottoscritto innanzi ad un funzionario dello sportello SUAR del Comune di Roma. Nell'impossibilità di presentarsi presso il predetto ufficio l'atto di assenso dovrà essere sottoscritto con firma autenticata dal Notaio.
- PLANIMETRIA
- RELAZIONE TECNICA ASSEVERATA, relative alla conformità della struttura alle norme in materia di urbanistica, edilizia, sicurezza degli impianti, igienico sanitaria.
- CERTIFICAZIONI IMPIANTI A NORMA (elettrico, gas, caldaia)
- Copia Raccomandata A/R per comunicazione avvio attività ricettiva inoltrata all'Amministratore del condominio (solo per bed&breakfast).
- Dichiarazione di CONFORMITÀ' AI LIMITI ACUSTICI (autocertificazione su modello precompilato AR1)
- Avvenuta iscrizione dell'immobile al pagamento della TASSA RIFIUTI COMUNALE (TA.RI.)
- Copia della POLIZZA ASSICURATIVA PER I RISCHI DI RESPONSABILITÀ' CIVILE NEI CONFRONTI DEI CLIENTI (con clausola specifica per attività ricettiva).
Le pratiche vengono gestite da un TECNICO iscritto all'albo professionale, specializzato nel settore delle Strutture Ricettive Extralberghiere.
COMUNICAZIONE - DAL 13 DICEMBRE 2013 LA PRESENTAZIONE DELLA S.C.I.A. PUO' AVVENIRE ESCLUSIVAMENTE IN MODO TELEMATICO, AVVALENDOSI DELLA COLLABORAZIONE DI UN TECNICO CHE INVII LA PRATICA CORREDATA DELLA DOCUMENTAZIONE TECNICA CON FIRMA DIGITALE.
Si ricorda, inoltre, che tutte le strutture ricettive extralberghiere (b&b, casavacanza) devono rispondere a dei REQUISITI MINIMI funzionali e strutturali previsti dal REGOLAMENTO EDILIZIO DEL COMUNE DI ROMA, REGOLAMENTO DI Regolamenti Regione Lazio n° 16 del 24/10/2008 - n 18 del 21/09/2009
Requisiti per apertura b&b
TIPOLOGIA CATASTALE PER LA CIVILE ABITAZIONE
Per avviare un'attività ricettiva extralberghiera bisogna tener conto della tipologia catastale
della struttura ove si intende svolgere l’attività extralberghiera, in quanto la struttura deve
appartenere alla tipologia catastale della civile abitazione e cioè deve essere una
A2,A3,A4,A5,A7 ecc. da escludere A10 tipologia catastale di Ufficio da escludere gli Ostelli della
gioventù e le Case per ferie alle quali viene richiesto la tipologia catastale B1 (Vedi Allegato A1
nota 1.06 c - Regolamento Reg. n.16/2008 vedi allegato A1 nel file “leggi varie” per la scelta della
classificazione)
I Bed and Breakfast, di seguito denominati B&B, sono strutture che erogano
ospitalità per un massimo di novanta giorni consecutivi, dotate di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati con annessa cucina o angolo cottura.
Il soggetto titolare dell’attività di B&B, ha l’obbligo di residenza e di
domicilio nella struttura e deve riservarsi una camera da letto all’interno della stessa.
L’utilizzo della struttura da destinare all’attività di B&B non comporta cambio di
destinazione d’uso ai fini urbanistici.
Le strutture possono essere gestite:
a) in forma non imprenditoriale
(ABOLITI cfr sentenza T.A.R. n.586 del 2016), quando la gestione è svolta in modo saltuario
e la struttura dispone di un numero non superiore a tre camere con un
massimo di sei posti letto ed il servizio di alloggio comprende, altresì,
l’erogazione della prima colazione nel rispetto della normativa vigente.
Il periodo di inattività è pari a centoventi giorni all’anno nella Città
metropolitana di Roma capitale e a Roma capitale e novanta giorni all’anno
nei restanti comuni;
b) in forma imprenditoriale, quando la gestione è svolta in modo continuativo
e la struttura dispone di un numero non superiore a quattro camere ed un
massimo di otto posti letto ed il servizio di alloggio comprende, altresì,
l’erogazione della prima colazione nel rispetto della normativa vigente;
4. Le strutture di cui al comma 1, rispettano i requisiti previsti per le civili
abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienic
Requisiti per apertura case e appartamenti per vacanze
Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture costituite da immobili
arredati da destinare all’affitto dei turisti e all’interno delle quali non possono esservi
persone residenti né domiciliate. Tali strutture sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e sono ubicate nello stesso territorio
comunale.
Le strutture di cui sopra possono essere gestite:
a) in forma non imprenditoriale,
(ABOLITI cfr sentenza T.A.R. n.586 del 2016),
nel caso in cui la gestione di una o massimo
due case e appartamenti per vacanze collocati in uno o più stabili avvenga
in modo occasionale, con un periodo di inattività pari ad almeno cento
giorni nell’anno solare.
b) in forma imprenditoriale, nel caso in cui la gestione di una o più case e
appartamenti per vacanze, collocati in uno o più stabili, avvenga in modo
organizzato e non occasionale. La gestione in forma imprenditoriale è
comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per
vacanze sia pari o superiore a tre;
La durata dei contratti di affitto è determinata:
a) in un periodo non inferiore a tre giorni e non superiore a tre mesi
consecutivi nella Città metropolitana di Roma capitale e a Roma capitale;
b) in un periodo massimo di tre mesi consecutivi nei restanti comuni.
L’unità immobiliare utilizzata per l’ospitalità è dotata di un soggiorno di
almeno 14 metri quadrati, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno e non necessita di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
Le strutture, gestite nelle modalità individuate al comma 2, sono locate ai turisti nella loro interezza e al loro interno non possono essere riservati
vani al titolare o ad altri soggetti.
Le strutture, rispettano i requisiti previsti per le civili
abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria nonché tutti i
requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’Allegato 4 del R.R.08_07_08_2015.
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Riferimenti Legislativi:
-
aggiornamento 02/09/2016
-
Sentenza T.A.R n.586 del 2016
-
Regolamento d'igiene del Comune di Roma
-
Guida pratica all'ottenimento della Scia all'interno della quale sono riassunti tutti i REQUISITI fondamentali per l'autorizzazione SCIA
-
Regolamento Edilizio Comune di Roma
Requisiti per apertura affittacamere
Le Guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.
Le strutture di cui sopra, sono composte da un massimo di sei camere ubicate
in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal
medesimo ingresso su strada e sono dotate:
a) di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;
b) di cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno.
Gli appartamenti da destinare a Guest house o affittacamere non sono soggetti a
cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
Le struttura affittacamere rispettano i requisiti previsti per le civili abitazioni, la
normativa vigente in materia edilizia e sanitaria.
Costi Servizi Professionali - S.C.I.A
Il primo passo da fare è il SOPRALLUOGO con STUDIO DI FATTIBILITA'
Lo studio di fattibilità è volto a valutare se l'immobile possiede i requisiti obbligatori previsti dal Regolamento Turistico Regionale e dal Regolamento Edilizio del Comune di Roma.
Sarà fissato un appuntamento direttamente presso l'appartamento da destinare all'attività ricettiva, e l'Architetto esperto di AVVIAMENTO STRUTTURE RICETTIVE verificherà lo stato di fatto dell'immobile e dovrà effettivamente riscontrare la conformità alle norme in materia di urbanistica, edilizia, sicurezza degli impianti, igienico sanitaria.
Il tecnico controllerà tutta la parte burocratica (ossia i cosiddetti "incartamenti": documentazione catastale, certificazioni impianti, documentazione cartacea di tutte le vecchie pratiche eventualmente fatte nel corso dei decenni, condoni, agibilità, etc...).
Inoltre effettuerà il "rilievo" dell'immobile, ossia prenderà le misure delle superfici e dell'altezza dei vani, le misure delle superfici finestrate (parametri ASL normativa igienico sanitaria), etc.. - Dal rilievo sarà possibile determinare il numero massimo di posti letto autorizzabili (consentiti dal regolamento turistico regionale).
Il sopralluogo è imprescindibile anche nel caso in cui si voglia ristrutturare/prendere in locazione/acquistare un immobile al fine di farlo divenire una struttura ricettiva.
Il costo del sopralluogo con studio di fattibilità è di € 90,00 (IVA inclusa), per ogni appartamento.
*In alcuni casi la non fattibilità della struttura ricettiva è accertabile anche con una semplice piantina dell'appartamento e alcune foto, senza necessitare di un sopralluogo tecnico.
- In caso di esito NEGATIVO dello studio di fattibilità, non sarà possibile procedere con la richiesta di Autorizzazione al Comune di Roma.
Ove possibile, sarete consigliati sul da farsi nel momento in cui si renda necessario effettuare delle modifiche strutturali al fine di rendere idoneo l'immobile. Se invece l'immobile è idoneo dal punto di vista strutturale, ma vi sono vecchie pratiche burocratiche da sistemare (come ad esempio aggiornamento visure e planimetrie catastali, eventuali ricerche presso dipartimenti del Comune di Roma, sanatorie ed aggiornamenti necessari, etc...) vi saranno date istruzioni in merito e saranno pattuiti i costi ed i compensi direttamente con il tecnico.
- In caso di esito POSITIVO dello studio di fattibilità, sarà possibile procedere con la richiesta di Autorizzazione e il tecnico elaborerà tutta la documentazione necessaria.
Il costo della documentazione tecnica (planimetrie, relazione tecnica asseverata) e dell'inoltro della pratica S.C.I.A. è a partire da € 550,00 (iva inclusa con regolare fattura) per gli appartamenti da adibire a casa vacanza/b&b e € 600,00 per gli affittacamere.
Per lstrutture particolarmente complesse, il preventivo è su richiesta.